Жилье

Everett Silver Lake Townhouses - Wikipedia SounderBruce

В 2021 году в округе Снохомиш произошел самый резкий рост цен на жилье в истории,завершив пятилетний период стремительного роста цен. Несмотря на 37%-ный рост населения с 2000 года, годовой объем выставленных на продажу домов во многих районах южного округа Снохомиш за последние два десятилетия фактически уменьшился , и облегчения не предвидится.

Жилищная инфляция наносит ущерб не только арендаторам, чья арендная плата растет год от года и чьи мечты о собственном жилье все дальше уходят из поля зрения, но и домовладельцам, чьи налоги на недвижимость продолжают расти. Кроме того, хотя на бумаге портфель домовладельцев увеличивается, они оказываются запертыми в своем доме, поскольку стоимость всех остальных домов растет вместе с ними - многие уже не могут позволить себе переехать, даже если бы захотели. Единственные, кто выигрывает, - это те, кто покидает штат, и риэлторы. Нам нужна политика, которая принесет пользу жителям Вашингтона, а не будущим жителям Айдахо или Техаса.

Стремительный рост стоимости жилья обусловлен как высоким спросом, так и относительно ограниченным ростом предложения жилья. В то время как растущий спрос является результатом привлекательности города для жизни, предложение, не поспевающее за ним, является преднамеренным политическим выбором. Ответ на растущие цены на жилье - это не контроль за арендой. Это изобилие.

Предложение жилья ограничивается законами о зонировании и Законом об управлении ростом (GMA). Некоторые в Олимпии настаивают на запрете зонирования односемейных домов в масштабах штата, разрешая строительство многоквартирных комплексов, таунхаусов и других пристроенных жилых домов в любом месте штата. Я не считаю, что это правильный курс, поскольку он не учитывает особенности и возможности местных районов. Однако я поддерживаю реформы в области зонирования, которые стимулируют развитие и увеличение количества жилья.

Как экономист, я верю в специализацию: пусть города остаются городами, пригороды - пригородами, а сельские районы - сельскими районами. Вместо всеобъемлющего подхода давайте позволим местным сообществам принимать такие решения, но потребуем, чтобы они действительно их принимали.

Давайте внесем поправки в GMA и разделим городские зоны роста на два типа: полностью городские и пригородные. В полностью городских UGA не будет ограничений на масштаб и плотность жилых домов, не будет ограничений на высоту зданий, будут смягчены требования к парковке, а также будут созданы стимулы для развития смешанного использования. Какие районы будут отнесены к полностью городским, будет определяться на местном уровне, но приоритет будет отдаваться районам, расположенным вблизи остановок общественного транспорта. Пригородные UGA сохранят существующие ограничения на застройку.

Самое главное, все муниципалитеты и графства, которые полностью планируют в соответствии с GMA, должны будут определить, по крайней мере, половину своих жилых участков UGA как полностью городские. Если муниципалитет захочет выделить меньше, чем нужно, ему будет разрешено "торговать" участками, выделенными под полностью городскую застройку, с другим муниципалитетом в своем округе за оговоренную ежегодную плату, выплачиваемую городу, принимающему дополнительные участки, выделенные под полностью городскую застройку. Это создает рынок, на котором районы, желающие ограничить застройку и повысить стоимость жилья, должны интернализировать затраты на это.

High input costs to construction limit the quantity of new housing and push developers away from building starter homes and affordable apartments toward luxury developments they can make a profit from. Some of these high costs stem from supply chain issues while others are the result of policies which should be changed. For example, construction costs increased after the Legislature passed an excise tax on house paint in 2019. Voters voted to repeal this tax, but it remains nonetheless. Another example is HB 1770, sponsored by Rep. Berg, which mandates all new construction be “net-zero ready”, which increases housing construction costs by 5-10%.

Одним из самых больших увеличений расходов, связанных с жилищным строительством, является стоимость пиломатериалов. Лесозаводы Вашингтона в значительной степени были вытеснены из штата благодаря агрессивной экологической политике, которая фактически ухудшила риск лесных пожаров. Одним из предложений может быть внедрение более активного управления лесами, при котором в Вашингтоне будет разрешено перерабатывать большее количество целевой древесины в пиломатериалы, пригодные для строительства жилья в Вашингтоне, в условиях упрощенного регулирования.

В настоящее время налоги на недвижимость начисляются как на стоимость участка земли без улучшений, так и на стоимость всего, что на нем построено. Это означает дополнительные расходы для домовладельцев, которые проводят модернизацию своего дома, включая экологическую модернизацию или установку солнечных батарей.

Давайте сместим коэффициенты оценки налога на недвижимость в сторону стоимости неулучшенной земли, освободив ее от улучшений. Земля является по сути неизменным ресурсом, и стоимость земли полностью определяется независимо от индивидуального использования - это означает, что налоги на землю являются одними из самых эффективных видов налогов в мире. Помимо того, что за улучшение жилья больше не наказывают, смещение налогов в сторону стоимости земли стимулирует более плотную застройку принадлежащей в настоящее время земли (что снижает арендную плату за квартиры), стабилизирует налоговые поступления в течение делового цикла, уменьшает стимулы для непродуктивной спекуляции землей, помогает арендаторам, устраняя наказания за содержание жилья, и возвращает неравные выгоды от промышленного аутсорсинга.

В сфере недвижимости существует множество антиконкурентных практик, которые служат для увеличения сборов и расходов для покупателей жилья при минимальной выгоде для продавцов. Политика, направленная на борьбу с такой практикой, включает в себя:

  • Запрет листинговым агентам устанавливать комиссионные агентам покупателей
  • Запрет "карманных продаж", требуя, чтобы все объекты недвижимости были внесены в местную MLS или эквивалентную службу в течение одного дня после того, как продавец обратился к своему брокеру.
  • Усиление контроля за антиконкурентными ограничительными ковенантами

Другая проблема конкуренции возникает, когда арендодатели приобретают монополию на доступные единицы арендного жилья в соответствующей географической зоне. Это особенно распространено в студенческих городах, таких как Пулман, с высоким спросом на аренду жилья и очень небольшим количеством крупных корпоративных арендодателей, которые контролируют большую часть предложения арендного жилья за пределами кампуса. Другим примером является практика покупки корпорациями целых кварталов односемейных домов для сдачи их в аренду, при этом лоббируя интересы местных властей, чтобы защитить свою норму прибыли путем запрета нового строительства поблизости.

Вопросы недвижимости и жилья часто остаются без внимания антимонопольных органов. Пришло время это изменить.

"Жилье с одной комнатой"(SRO) является доступным вариантом жилья для работников с низким уровнем дохода, бездомных и одиноких людей, только начинающих свою карьеру. Несмотря на это, Сиэтл запретил СРО, потому что они нарушают "характер" элитных кварталов, не имеющих доступной цены. Давайте снизим стоимость аренды за счет конкуренции на стороне предложения и предоставим действительно доступный вариант для городских рабочих и тех, кто хочет вырваться из бездомности, легализовав СРО в городах штата.

Давайте снизим предварительный барьер на пути к получению жилья для бездомных, создав программу страхования для малообеспеченных и бездомных претендентов на аренду жилья, которая гарантирует арендодателю выплату арендной платы за последний месяц. Любой арендатор, который уйдет, не заплатив арендную плату за последний месяц, будет лишен права участвовать в программе в дальнейшем.

Давайте разрушим пространственную монополию Сиэтла на местные рабочие места, предоставив предприятиям налоговые льготы для переезда или открытия дополнительных офисов в менее плотных частях штата, таких как Монро или Снохомиш.

Давайте сделаем работу из дома как можно проще с помощью недорогого общественного варианта доступа в Интернет.

ru_RURU