住房

Everett Silver Lake Townhouses - Wikipedia SounderBruce

斯诺霍米什县 在2021年出现了有史以来最大幅度的住房价格上涨,为五年来房价的快速膨胀画上了句号。尽管自2000年以来人口增长了37%,但在过去20年里,斯诺霍米什县南部许多地方每年出售的房屋实际上 都在减少, 而且几乎看不到缓解的迹象。

住房通胀不仅伤害了租房者,他们的租金年复一年地增加,他们的房主梦离我们越来越远,而且也伤害了房主,他们的房产税持续上升。此外,虽然房主的投资组合在纸面上看到了增长,但他们只是被锁定在自己的房子里,因为所有其他房子的价值都在上升--许多人即使想搬走也无力承担。唯一受益的是那些离开本州的人和房地产经纪人。我们需要有利于华盛顿人的政策,而不是即将到来的爱达荷人或德克萨斯人。

迅速上升的住房成本源于高需求和相对有限的住房供应增长。虽然需求上升是作为一个有吸引力的居住地的结果,但供应未能跟上是一个有意的政策选择。房价上涨的答案不是租金控制。它是丰富的。

住房供应受到分区法和增长管理法(GMA)的限制。奥林匹亚的一些人推动在全州范围内禁止单户住宅分区,允许在全州任何地方建造公寓楼、排屋和其他附属住宅。我不认为这是一个适当的做法,因为它不尊重当地社区的特点和能力。然而,我支持对分区的改革,以鼓励发展和增加住房。

作为一个经济学家,我相信专业化:让城市是城市,让郊区是郊区,让农村是农村。与其采取一刀切的做法,不如允许地方社区做出这些决定, 但要求他们确实做出这些决定。

让我们修改GMA,将城市增长区划分为两种类型:完全城市和郊区。完全城市化的UGAs将看到对住宅的规模和密度没有限制,没有建筑高度限制,放宽停车要求,并鼓励混合使用开发。哪些地区被指定为完全城市地区将由当地决定,但靠近公共交通的地区将被优先考虑。郊区的UGAs将保持目前的发展限制。

最重要的是,所有根据GMA进行全面规划的市县,都必须将至少一半的住宅UGA地块指定为完全城市化。如果一个城市希望指定的地块少于这个数字,他们将被允许与本县的另一个城市 "交易 "完全城市化地块,并向接受额外完全城市化地块的城市支付协商的年费。这就创造了一个市场,那些希望限制发展和提高住房成本的地区必须将这样做的成本内部化。

High input costs to construction limit the quantity of new housing and push developers away from building starter homes and affordable apartments toward luxury developments they can make a profit from. Some of these high costs stem from supply chain issues while others are the result of policies which should be changed. For example, construction costs increased after the Legislature passed an excise tax on house paint in 2019. Voters voted to repeal this tax, but it remains nonetheless. Another example is HB 1770, sponsored by Rep. Berg, which mandates all new construction be “net-zero ready”, which increases housing construction costs by 5-10%.

与住房建设有关的最大成本增长之一是木材成本。华盛顿州的木材厂在很大程度上被赶出了本州,因为积极的环境政策实际上加剧了我们的野火风险。一个建议是实施更积极的森林管理,在简化的监管下,允许在华盛顿州将更多的有针对性的切割木材碾成可用于华盛顿州住房的木材。

目前,房产税评估是基于地块的未改善的土地价值和在其上建造的一切价值。这意味着对房屋进行升级的房主需要支付额外的费用,包括环境升级或太阳能板的安装。

让我们把财产税的评估比例转向未改进的土地价值,豁免改进。土地是一种基本固定的资源,土地价值完全由个人使用情况决定,这意味着土地税是目前最有效的税收形式之一。除了不再惩罚房屋装修之外,将税收转向土地价值还能激励现有土地的密集开发(这将降低公寓租金),稳定整个商业周期的税收,减少对非生产性土地投机的激励,通过消除对租金维护的惩罚来帮助租户,并从工业外包中收回不平等的收益。

地产行业有许多反竞争的做法, 这些做法有助于提高购房者的费用和成本,而卖家的收益却很小。处理这些做法的政策包括

  • 禁止挂牌经纪人制定买方代理费
  • 禁止 "口袋销售",要求所有房产在卖家向其经纪人承诺后的一天内,在其当地的MLS或同等服务上列出。
  • 对反竞争的限制性条款的审查越来越多

另一个竞争问题是,当房东在相关的地理区域内获得了对可用租赁单位的垄断。这种情况在普尔曼这样的大学城特别普遍,租房需求大,而控制大部分校外租房供应的大公司房东却很少。 另一个例子是,企业购买整个街区的独户住宅,将其改造成出租房, 同时游说当地政府禁止在附近新建房屋,以保护其回报率。

房地产和住房问题经常被反垄断执法者所忽视。现在是改变这种状况的时候了。

"单人房"(SRO)住房为低收入工人、无家可归者和刚刚开始职业生涯的单身人士提供了一种可负担的住房选择。尽管如此,西雅图还是禁止了SRO,因为它们损害了原本无法负担的精英社区的 "特色"。让我们通过供应方的竞争来降低租金成本,并通过在全州各城市使SRO合法化,为城市工人和那些希望跳出无家可归的人提供一个真正负担得起的选择。

让我们降低无家可归者进入住房的前期障碍,为低收入和无家可归的租房申请人创建一个保险计划,保证他们向房东支付最后一个月的租金。任何没有支付最后一个月租金就离开的租户将永远没有资格参与该计划。

让我们打破西雅图对当地工作的空间垄断,为企业提供税收优惠,使其搬迁到该州的低密度地区,如门罗或斯诺霍米什,或在那里开设卫星办公室。

让我们通过低成本的公共互联网接入选择,使在家工作变得尽可能容易。

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