Pabahay

Everett Silver Lake Townhouses - Wikipedia SounderBruce

Nakita ng Snohomish County ang pinakakapansin-pansing pagtaas ng presyo ng pabahay kailanman noong 2021,, na nagtapos sa limang taon na mabilis na pagtaas ng mga presyo. Sa kabila ng 37% na paglaki ng populasyon mula noong 2000, ang taunang mga bahay na ibinebenta sa maraming bahagi ng timog Snohomish County ay aktwal na nabawasan sa nakalipas na dalawang dekada, at maliit na kaginhawahan ang nakikita.

Ang inflation sa pabahay ay hindi lamang nakakasakit sa mga nangungupahan, na ang upa ay tumataas taon-taon at ang mga pangarap ng pagmamay-ari ng bahay ay lumalayo sa paningin, kundi pati na rin ang mga may-ari ng bahay na ang mga buwis sa ari-arian ay patuloy na tumataas. Dagdag pa, habang ang mga portfolio ng may-ari ng bahay ay nakakakita ng tulong sa papel, sila ay nakakandado lamang sa kanilang bahay habang ang lahat ng iba pang halaga ng bahay ay tumaas kasabay ng kanila– marami ang hindi na kayang lumipat kahit na gusto nila. Ang tanging mga taong nakikinabang ay ang mga umaalis sa estado at mga rieltor. Kailangan namin ng mga patakaran na nakikinabang sa mga taga-Washington, hindi sa mga malapit nang maging Idahoan o Texan.

Ang mabilis na pagtaas ng mga gastos sa pabahay ay nagmumula sa parehong mataas na demand at medyo limitadong pagtaas sa supply ng pabahay. Bagama't ang pagtaas ng demand ay resulta ng pagiging isang kaakit-akit na tirahan, ang supply na hindi makasabay ay isang sinadyang pagpili ng patakaran. Ang sagot sa tumataas na presyo ng pabahay ay hindi kontrol sa upa. Ito ay kasaganaan.

Ang supply ng pabahay ay pinaghihigpitan ng mga batas ng zoning at ng Growth Management Act (GMA). Ang ilan sa Olympia ay nagtulak para sa isang statewide na pagbabawal sa single-family residence zoning, na nagpapahintulot sa mga apartment complex, townhouse, at iba pang mga attached residence na magtayo kahit saan sa buong estado. Hindi ako naniniwala na ito ay angkop na kurso dahil hindi nito iginagalang ang mga katangian at kakayahan ng mga lokal na kapitbahayan. Gayunpaman, sinusuportahan ko ang mga reporma sa zoning na naghihikayat sa pag-unlad at pagtaas ng pabahay.

Bilang isang ekonomista, naniniwala ako sa espesyalisasyon: hayaang ang mga lungsod ay maging mga lungsod, ang mga suburb ay maging mga suburb, at ang mga rural na lugar ay maging rural. Sa halip na isang blankong diskarte, hayaan natin ang mga lokal na komunidad na gawin ang mga desisyong ito, ngunit kailangan nilang gawin talaga ang mga ito.

Amyendahan natin ang GMA at hatiin ang Urban Growth Area sa dalawang uri: ganap na urban at suburban. Ang mga ganap na Urban UGA ay hindi makakakita ng mga paghihigpit sa laki at density ng mga tirahan, walang mga paghihigpit sa taas ng gusali, nakakarelaks na mga kinakailangan sa paradahan, at mga insentibo para sa pag-unlad ng halo-halong paggamit. Aling mga lugar ang itinalaga bilang Fully Urban ang lokal na tutukuyin, ngunit ang mga lugar na malapit sa mass transit ay uunahin. Ang mga suburban UGA ay magpapanatili ng kasalukuyang mga limitasyon sa pag-unlad.

Higit sa lahat, ang lahat ng munisipalidad at county na ganap na nagpaplano sa ilalim ng GMA ay kinakailangang magtalaga ng hindi bababa sa kalahati ng kanilang mga residential UGA parcels bilang Fully Urban. Kung naisin ng isang munisipalidad na mas mababa dito ang itinalaga, sila ay papahintulutan na "ipagpalit" ang mga Fully Urban parcels sa isa pang munisipalidad sa loob ng kanilang county para sa isang negosasyong taunang bayad na binabayaran sa lungsod na kumukuha ng karagdagang Fully Urban parcels. Lumilikha ito ng isang merkado kung saan ang mga lugar na gustong limitahan ang pag-unlad at palakihin ang halaga ng pabahay ay dapat i-internalize ang mga gastos sa paggawa nito.

High input costs to construction limit the quantity of new housing and push developers away from building starter homes and affordable apartments toward luxury developments they can make a profit from. Some of these high costs stem from supply chain issues while others are the result of policies which should be changed. For example, construction costs increased after the Legislature passed an excise tax on house paint in 2019. Voters voted to repeal this tax, but it remains nonetheless. Another example is HB 1770, sponsored by Rep. Berg, which mandates all new construction be “net-zero ready”, which increases housing construction costs by 5-10%.

Ang isa sa pinakamalaking pagtaas ng gastos na may kaugnayan sa pagtatayo ng pabahay ay ang mga gastos sa tabla. Ang mga lumber mill ng Washington ay higit na itinaboy sa labas ng estado sa pamamagitan ng mga agresibong patakaran sa kapaligiran na talagang nagpalala sa ating panganib sa sunog. Ang isang panukala ay maaaring magpatupad ng mas aktibong pangangasiwa sa kagubatan kung saan pinahihintulutan ang mga tumaas na pinutol na pagbawas sa Washington upang maging magagamit na tabla para sa pabahay ng Washington sa ilalim ng pinahusay na regulasyon.

Ang mga pagtatasa ng buwis sa ari-arian ay kasalukuyang nakabatay sa parehong hindi napahusay na halaga ng lupa ng isang parsela at ang halaga ng lahat ng bagay na binuo dito. Nangangahulugan ito ng mga karagdagang gastos para sa mga may-ari ng bahay na gumagawa ng mga upgrade sa kanilang bahay, kabilang ang mga pag-upgrade sa kapaligiran o pag-install ng solar panel.

Ilipat natin ang mga ratios ng pagtatasa ng buwis sa ari-arian patungo sa hindi pinahusay na halaga ng lupa sa pamamagitan ng pagbubukod sa mga pagpapabuti. Ang lupa ay isang mahalagang nakapirming mapagkukunan, at ang halaga ng lupa ay ganap na tinutukoy na independiyente sa paggamit ng indibidwal– ibig sabihin ang mga buwis sa lupa ay ilan sa mga pinaka mahusay na anyo ng mga buwis na umiiral. Bilang karagdagan sa hindi na pagpaparusa sa pagpapaganda ng bahay, ang paglilipat ng mga buwis tungo sa halaga ng lupa ay nagbibigay ng insentibo sa mas siksik na pag-unlad ng kasalukuyang pag-aari ng lupa (na nagpapababa ng mga renta sa apartment), nagpapatatag ng kita ng buwis sa buong ikot ng negosyo, nagpapababa ng mga insentibo para sa hindi produktibong haka-haka sa lupa, tumutulong sa mga nangungupahan sa pamamagitan ng pag-alis ng mga parusa para sa pagpapanatili ng pag-upa, at ibinabalik ang hindi pantay na mga kita mula sa pang-industriyang outsourcing.

Maraming anti-competitive na kasanayan sa loob ng industriya ng real estate na nagsisilbing pataas ng mga bayarin at gastos sa mga bumibili ng bahay na may kaunting kita para sa mga nagbebenta. Kasama sa mga patakarang tumutugon sa mga kagawiang ito:

  • Pagbabawal sa mga ahente ng listahan na magtakda ng mga bayarin sa ahente ng mamimili
  • Ipinagbabawal ang "pagbebenta ng bulsa" sa pamamagitan ng pag-aatas sa lahat ng mga ari-arian na mailista sa kanilang lokal na MLS o isang katumbas na serbisyo sa loob ng isang araw ng pagtitiwala ng nagbebenta sa kanilang broker
  • Ang pagtaas ng pagsisiyasat sa mga anti-competitive na paghihigpit na tipan

Ang isa pang isyu sa kumpetisyon ay lumitaw kapag ang mga panginoong maylupa ay nakakuha ng mga monopolyo sa mga magagamit na unit ng paupahan sa loob ng isang nauugnay na heyograpikong lugar. Laganap ito lalo na sa mga bayan ng kolehiyo tulad ng Pullman na may mataas na demand sa pag-upa at napakakaunting mga pangunahing panginoong maylupa ng kumpanya na kumokontrol sa karamihan ng supply ng pabahay sa labas ng campus. Ang isa pang halimbawa ay ang pagsasagawa ng corporate na pagbili ng buong kapitbahayan ng mga single-family home na gagawing mga paupahan habang naglo-lobby sa mga lokal na pamahalaan upang protektahan ang kanilang rate ng pagbabalik sa pamamagitan ng pagbabawal ng bagong konstruksyon sa malapit.

Ang mga isyu sa real estate at pabahay ay madalas na napapansin ng mga antitrust enforcer. Oras na para magbago ito.

Ang pabahay ng "Single-room occupancy" (SRO) ay nagbibigay ng opsyon sa abot-kayang pabahay para sa mga manggagawang mababa ang kita, mga walang tirahan, at mga solong indibidwal na nagsisimula pa lamang sa kanilang mga karera. Sa kabila nito, ipinagbawal ng Seattle ang mga SRO dahil nasaktan nila ang "karakter" ng kung hindi man ay hindi kayang bayaran, Mga elite na kapitbahayan. Bawasan natin ang mga gastos sa pag-upa sa pamamagitan ng kumpetisyon sa panig ng suplay at magbigay ng aktwal na abot-kayang opsyon sa mga manggagawa sa lunsod at sa mga naghahanap upang makaahon sa kawalan ng tirahan sa pamamagitan ng pag-legalize ng mga SRO sa mga lungsod sa buong estado.

Ibaba natin ang paunang hadlang sa pagpasok sa pabahay para sa mga walang tirahan sa pamamagitan ng paglikha ng isang programa sa seguro para sa mga aplikanteng umuupa na mababa ang kita at walang tirahan na ginagarantiyahan ang kanilang pagbabayad sa renta noong nakaraang buwan sa kanilang kasero. Ang sinumang nangungupahan na umalis nang hindi nagbabayad ng renta noong nakaraang buwan ay magiging permanenteng hindi karapat-dapat na lumahok sa programa sa hinaharap.

Hatiin natin ang spatial na monopolyo ng Seattle sa mga lokal na trabaho sa pamamagitan ng pagbibigay sa mga negosyo ng mga insentibo sa buwis upang lumipat sa o magbukas ng mga satellite office sa mas mababang density na bahagi ng estado tulad ng Monroe o Snohomish.

Gawin nating pinakamadali hangga't maaari ang pagtatrabaho mula sa bahay gamit ang murang pampublikong opsyon para sa internet access.

tlTL