Viviendas

Everett Silver Lake Townhouses - Wikipedia SounderBruce

El condado de Snohomish experimentó en 2021 el aumento más espectacular del precio de la vivienda, coronando una racha de cinco años de precios rápidamente inflados. A pesar de que la población ha crecido un 37% desde el año 2000, las viviendas en venta en muchas partes del sur del condado de Snohomish han disminuido en realidad en las últimas dos décadas, y hay poco alivio a la vista.

La inflación inmobiliaria no sólo perjudica a los inquilinos, cuyo alquiler aumenta año tras año y cuyo sueño de ser propietario de una vivienda se aleja cada vez más, sino también a los propietarios, cuyos impuestos sobre la propiedad siguen aumentando. Además, si bien las carteras de los propietarios de viviendas ven un impulso sobre el papel, sólo se quedan encerrados en su casa, ya que todos los demás valores de las viviendas suben con la suya: muchos ya no pueden permitirse el lujo de mudarse, incluso si quisieran hacerlo. Los únicos que se benefician son los que abandonan el estado y los agentes inmobiliarios. Necesitamos políticas que beneficien a los washingtonianos, no a los que pronto serán idahoanos o tejanos.

El rápido aumento del coste de la vivienda se debe tanto a la alta demanda como al aumento relativamente limitado de la oferta de viviendas. Mientras que el aumento de la demanda es el resultado de ser un lugar atractivo para vivir, el hecho de que la oferta no siga el ritmo es una elección política intencionada. La respuesta al aumento del precio de la vivienda no es el control de los alquileres. Es la abundancia.

La oferta de viviendas está restringida por las leyes de zonificación y la Ley de Gestión del Crecimiento (GMA). Algunos en Olimpia han presionado para que se prohíba en todo el estado la zonificación de residencias unifamiliares, permitiendo que se construyan complejos de apartamentos, casas adosadas y otras residencias anexas en cualquier lugar del estado. No creo que esta sea una vía adecuada, ya que no respeta las características y capacidades de los barrios locales. Sin embargo, apoyo las reformas de la zonificación que fomentan el desarrollo y el aumento de las viviendas.

Como economista, creo en la especialización: dejemos que las ciudades sean ciudades, que los suburbios sean suburbios y que las zonas rurales sean rurales. En lugar de un enfoque general, dejemos que las comunidades locales tomen estas decisiones, pero exijamos que las tomen realmente.

Modifiquemos la GMA y subdividamos las Zonas de Crecimiento Urbano en dos tipos: totalmente urbanas y suburbanas. Las zonas de crecimiento urbano no tendrían restricciones en cuanto a la escala y la densidad de las viviendas, ni en cuanto a la altura de los edificios, ni en cuanto a los requisitos de aparcamiento, ni en cuanto a los incentivos para el desarrollo de usos mixtos. Las zonas designadas como totalmente urbanas se determinarán a nivel local, pero se dará prioridad a las zonas cercanas al transporte público. Las UGA suburbanas mantendrían los límites actuales de desarrollo.

Lo más importante es que todos los municipios y condados que planifiquen en su totalidad conforme a la GMA deberán designar al menos la mitad de sus parcelas residenciales UGA como totalmente urbanas. Si un municipio desea designar menos, podrá "intercambiar" parcelas totalmente urbanas con otro municipio de su condado a cambio de una cuota anual negociada que se pagará a la ciudad que asuma las parcelas totalmente urbanas adicionales. Esto crea un mercado en el que las zonas que desean limitar el desarrollo y aumentar el coste de la vivienda deben internalizar los costes de hacerlo.

High input costs to construction limit the quantity of new housing and push developers away from building starter homes and affordable apartments toward luxury developments they can make a profit from. Some of these high costs stem from supply chain issues while others are the result of policies which should be changed. For example, construction costs increased after the Legislature passed an excise tax on house paint in 2019. Voters voted to repeal this tax, but it remains nonetheless. Another example is HB 1770, sponsored by Rep. Berg, which mandates all new construction be “net-zero ready”, which increases housing construction costs by 5-10%.

Uno de los mayores aumentos de costes relacionados con la construcción de viviendas ha sido el de la madera. Los aserraderos de Washington han sido expulsados en gran medida del estado debido a las agresivas políticas medioambientales que han empeorado el riesgo de incendios forestales. Una propuesta podría ser la de aplicar una gestión forestal más activa en la que se permitiera el aserrado de un mayor número de cortes específicos en Washington para convertirlos en madera utilizable para la construcción de viviendas en Washington bajo una regulación racionalizada.

Las evaluaciones del impuesto sobre la propiedad se basan actualmente tanto en el valor del terreno no mejorado de una parcela como en el valor de todo lo construido sobre él. Esto supone costes adicionales para los propietarios que realizan mejoras en su casa, incluidas las mejoras medioambientales o la instalación de paneles solares.

Desplazemos los coeficientes de valoración del impuesto sobre bienes inmuebles hacia el valor de los terrenos no mejorados mediante la exención de las mejoras. El suelo es un recurso esencialmente fijo, y su valor se determina por completo independientemente del uso individual, lo que significa que los impuestos sobre el suelo son una de las formas más eficientes de impuestos que existen. Además de dejar de castigar las mejoras en la vivienda, el cambio de los impuestos hacia el valor del suelo incentiva un desarrollo más denso de los terrenos actualmente en propiedad (lo que reduce los alquileres de los apartamentos), estabiliza los ingresos fiscales a lo largo del ciclo económico, disminuye los incentivos para la especulación improductiva del suelo, ayuda a los inquilinos eliminando los castigos por el mantenimiento de los alquileres y recupera las ganancias desiguales de la externalización industrial.

Hay muchas prácticas anticompetitivas en el sector inmobiliario que sirven para aumentar las tarifas y los costes para los compradores de viviendas con un beneficio mínimo para los vendedores. Las políticas que abordan estas prácticas incluyen:

  • Prohibición de que los agentes de ventas fijen los honorarios de los compradores
  • Prohibir las "ventas de bolsillo" exigiendo que todas las propiedades se incluyan en la MLS local o en un servicio equivalente en el plazo de un día desde que el vendedor se comprometa con su agente.
  • Mayor control de los pactos restrictivos de la competencia

Otro problema de competencia surge cuando los propietarios adquieren el monopolio de las unidades de alquiler disponibles dentro de un área geográfica relevante. Esto es especialmente frecuente en ciudades universitarias como Pullman, con una gran demanda de alquileres y muy pocos propietarios corporativos importantes que controlan la mayor parte de la oferta de viviendas de alquiler fuera del campus. Otro ejemplo es la práctica de la compra por parte de las empresas de barrios enteros de viviendas unifamiliares para convertirlas en alquileres mientras presionan a los gobiernos locales para que protejan su tasa de ganancia prohibiendo nuevas construcciones en las cercanías.

Las cuestiones relacionadas con el sector inmobiliario y la vivienda suelen ser ignoradas por los responsables de la defensa de la competencia. Ya es hora de que esto cambie.

Ocupación de una habitación individual" (SRO) ofrece una opción de vivienda asequible a los trabajadores de bajos ingresos, a los sin techo y a los solteros que acaban de empezar su carrera. A pesar de ello, Seattle prohibió las SRO porque perjudicaban el "carácter" de los barrios de élite, que de otro modo serían inasequibles. Bajemos los costes de los alquileres mediante la competencia de la oferta y ofrezcamos una opción realmente asequible a los trabajadores urbanos y a los que buscan salir de la indigencia, legalizando las SRO en las ciudades de todo el estado.

Reduzcamos la barrera inicial de acceso a la vivienda para las personas sin hogar mediante la creación de un programa de seguros para los solicitantes de alquiler con bajos ingresos y sin hogar que garantice el pago del último mes de alquiler a su propietario. Cualquier inquilino que se marche sin pagar el último mes de alquiler quedaría inhabilitado de forma permanente para participar en el programa en adelante.

Rompamos el monopolio espacial de Seattle sobre los puestos de trabajo locales ofreciendo a las empresas incentivos fiscales para que se trasladen o abran oficinas satélite en zonas de menor densidad del estado, como Monroe o Snohomish.

Hagamos que trabajar desde casa sea lo más fácil posible con una opción pública de bajo coste para el acceso a Internet.

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